Court of Cassation judgment, case 5142 of judicial year 63 (appeal), hearing of 24 October 1993

الطعن رقم 5142 لسنة 63 ق تاريخ الجلسة 24 / 10 / 1993

برئاسة السيد المستشار/ محمد عبد المنعم حافظ نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ فاروق يوسف سليمان، خلف فتح الباب، حسام الدين الحناوي وعبد الجواد هاشم نواب رئيس المحكمة.

مبدأ رقم

(1)

تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة . شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء للتأخير فى سدادها. خلو الدعوى من التكليف أو وقوعه باطلاً - أو متضمناً أجره تجاوز الأجرة المستحقة . أثره . عدم قبول الدعوى . م 18/ ب ق 136 لسنة 1981.

مؤدى الفقرة "ب" من المادة 18من القانون رقم 136لسنة1981 -على ما جرى به قضاء محكمة النقض -أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرطا أساسيا لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير فى الوفاء بالأجرة،فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلا بسبب تجاوزه الأجرة المستحقة فعلا فى ذمة المستأجر فإن دعوى الإخلاء تكون غير مقبولة.

مبدأ رقم

(2)

بطلان التكليف بالوفاء . تعلقه بالنظام العام . التحدى به لأول مرة أمام محكمة النقض . شرطه . ألا يخالطه واقع لم يسبق عرضه على محكمة الموضوع .

المقرر فى قضاء محكمة النقض أن بطلان التكليف بالوفاء يتعلق بالنظام العام تقضى به المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو يتمسك به المستأجر وهو بهذه المثابة مما تجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض متى كان مبنيا على سبب قانونى بحت أو يخالطه عنصر واقعى سبق عرضه على حكمة الموضوع أو كانت العناصر التى تتمكن بها تلك المحكمة من تلقاء نفسها الإلمام بهذا السبب تحت نظرها عند الحكم فى الدعوى.

مبدأ رقم

(3)

استحقاق الزيادة بموجب المادة 7 ق 136 لسنة 1981 التى فرضها المشرع على المستأجر للمالك . مناطها . أن يكون المبنى مؤجراً لغير أغراض السكنى .

مفاد النص فى المادة 7من القانون رقم 136لسنة1981- أن مناط استحقاق الزيادة التى فرضها المشرع على المستأجر وألزمه بأدائها للمالك على أن يخصص نصفها لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة وفقا للنسب التى قررها بالنظر إلى تاريخ إنشاء المبنى أن يكون المكان مؤجرا لغير أغراض السكنى ومن ثم تخرج عن نطاق هذا النص الأماكن المؤجرة لأغراض السكنى فلا يسرى على الشقة محل النزاع.

الوقائع

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم 20914 لسنة 1990 مدني شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بطرده من الشقة المبينة بالصحيفة. وقال بياناً لذلك إن والد الأخير استأجر هذه الشقة من المالكة السابقة للسكنى بموجب عقد مؤرخ 1/10/1951 بأجرة شهرية مقدارها 8 جنيه خفضت إلى 7 جنيه و250 مليم وقد أحالت له هذا العقد فأعلن الطاعن بالحوالة وكلفه بالوفاء بالأجرة المستحقة في ذمته عن 148 شهراً بخلاف الزيادة المنصوص عليها بالقانون رقم 136 لسنة 1981 بنسبة 30% ومقدارها 21 جنيه و700 مليم بصفة دورية لمدة عشر سنوات بدءاً من العمل بهذا القانون فامتنع مما حدا به إلى إقامة الدعوى بالطلب سالف البيان.

أجابت المحكمة المطعون ضده لمطلبه. استأنف الطاعن هذا الحكم لدى محكمة استئناف القاهرة بالاستئناف رقم 6770 لسنة 108 قضائية. وبتاريخ 17 من يونيو سنة 1992 حكمت بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض. وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

الحيثيات

بعد الإطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك يقول إنه قضى بتأييد الحكم الابتدائي بطرده من الشقة محل النزاع استناداً إلى التكليف بالوفاء المؤرخ 14/3/1990 الموجه له من المطعون ضده مع أنه تجاوز الأجرة المستحقة فعلاً في ذمته إذ تضمن مطالبته بأجرة مقدارها ثمانية جنيهات شهرياً للشقة محل النزاع رغم أنها خفضت إلى 7 جنيه و250 مليم بإقرار الأخير بصحيفة دعواه، كما تضمن مطالبته بزيادة الأجرة بنسبة 30% المقررة بالقانون رقم 136 لسنة 1981 في حين أنها لا تسري إلا على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى، وإذ أشتمل التكليف بالوفاء على مبالغ زائدة غير مستحقة فإنه يكون قد وقع باطلاً مما كان يتعين معه القضاء بعدم قبول الدعوى، خلافاً لما انتهى إليه الحكم المطعون فيه مما يعيبه.

وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك بأن مؤدى الفقرة (ب) من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة، فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً بسبب تجاوزه الأجرة المستحقة فعلاً في ذمة المستأجر فإن دعوى الإخلاء تكون غير مقبولة، ومن المقرر أيضاً أن بطلان التكليف بالوفاء يتعلق بالنظام العام تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يتمسك به المستأجر وهو بهذه المثابة مما تجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض متى كان مبنياً على سبب قانوني بحت، أو يخالطه عنصر واقعي سبق عرضه على محكمة الموضوع أو كانت العناصر التي تتمكن بها تلك المحكمة من تلقاء نفسها الإلمام بهذا السبب تحت نظرها عند الحكم في الدعوى.

لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن المطعون ضده قد ضمن إنذاره المؤرخ 14/3/1990 تكليف الطاعن بالوفاء بالأجرة المتأخرة من أول ديسمبر سنة 1977 حتى مارس سنة 1990 على أساس أن الأجرة المتفق عليها في عقد إيجار الشقة محل النزاع هي ثمانية جنيهات شهرياً والزيادة المنصوص عليها في القانون رقم 136 لسنة 1981 بواقع 30% تبدأ من تاريخ العمل به ولمدة عشرة أعوام في حين أن أجرتها قد خفضت إلى 7.250 شهرياً حسب إقرار المطعون ضده بصحيفة دعواه. لما كان ذلك وكان النص في المادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أن "اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون تزاد في أول يناير من كل سنة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 زيادة دورية ثابتة بواقع نسبة من القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء .... ويخصص المالك نصف هذه الزيادة لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة .... وتحدد الزيادة المشار إليها وفقاً للنسب الآتية (أ) 30% عن الأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944...." مفاده أن مناط استحقاق الزيادة التي فرضها المشرع على المستأجر وألزمه بأدائها للمالك على أن يخصص نصفها لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة وفقاً للنسب التي قررها بالنظر إلى تاريخ إنشاء المبنى أن يكون المكان مؤجراً لغير أغراض السكنى ومن ثم تخرج عن نطاق هذا النص الأماكن المؤجرة لأغراض السكنى، فلا يسري على الشقة محل النزاع. لما كان ذلك وكان التكليف بالوفاء الذي وجهه المطعون ضده إلى الطاعن قد أشتمل على مبالغ تزيد عما هو مستحق فعلاً له من الأجرة في ذمة الأخيرة، على نحو ما سلف بيانه فإنه يكون قد وقع باطلاً حابط الأثر قانوناً، مما يترتب عليه عدم قبول الدعوى. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بتأييد الحكم الابتدائي بالإخلاء فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث السبب الثاني.

وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم يتعين الحكم بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول الدعوى.